Os fatos julgados pelo STJ referem-se a uma ação proposta por um condômino contra o condomínio com objetivo de anulação de assembleia condominial, na qual foi aprovada, entre outras, a proposta de proibir a locação de unidades autônomas por prazo inferior a 90 (noventa) dias.
Em primeira instância o magistrado de primeiro grau de jurisdição reconheceu a procedência do pedido formulado na demanda e declarou nula a deliberação da Assembleia Geral Extraordinária, no tocante à limitação do prazo de locação de unidades autônomas.
Na sequência, contudo, a Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná deu provimento à apelação interposta pelo condomínio réu para julgar improcedente o pedido formulado na açã
o pelo autor, com a inversão dos ônus sucumbenciais, ao principal fundamento de que:
(...) a 'locação' pela plataforma 'Airbnb' (e outras assemelhadas) configura hospedagem, e por isso viola as normas dos artigos 1.228, § 1º ('O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais'), e 1.336, inciso IV do Código Civil ('São deveres do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes').
Assim, o STJ julgou a controvérsia sobra à possibilidade dos condomínios residenciais poderem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem, em especial AIRBNB e BOOKING.
No julgamento estava em discussão a disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc. Sendo que a forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal.
Pontuou que a disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, podem ser enquadradas nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero. Tendo como efeito que somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial – considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros – é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio.
Nestes termos o STJ considerou que o enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles.
Reconhece que há um conflito que se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos, como a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, o que não se coaduna com os objetivos condominiais.
Para o STJ, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
Assevera que o direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.
O propósito recursal consiste em dizer sobre a validade da cláusula inserta na convenção de condomínio edilício que consagra a vedação à disponibilização de imóvel a terceiros via plataformas virtuais.
Inicialmente, como já esclareceu o Relator, embora a vedação inserta na convenção condominial, na hipótese, seja para qualquer espécie de locação inferior a 90 (noventa) dias, o Tribunal de origem examinou a questão exclusivamente sob a ótica das plataformas digitais, motivo pelo qual a controvérsia também deve ser examinada sob esse viés por esta Corte.
Argumentou que o direito de propriedade é um direito real que confere ao seu detentor a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art. 1.228 do CC/02). Trata-se de direito fundamental consagrado no art. 5º, XXII, da CF/88.
Contudo, a inexistência de limites ao uso da propriedade incentivava a realização de práticas abusivas pelos proprietários. Foi nesse contexto que surgiu a teoria da função social da propriedade, oportunidade em que foram definidos limites ao uso da propriedade, com o propósito de evitar a concentração da propriedade nas mãos de poucas pessoas e o não uso do imóvel, bem como proteger o meio ambiente. Vale dizer, o direito de propriedade deixou de ser um direito absoluto e passou a ser um direito relativo.
Assim, sendo possível a imposição de limitações no direito à propriedade e da harmonia esperada dos condôminos e da fixação de normas inter partes por meio de assembleia, resta saber se é lícita a vedação imposta ao proprietário de imóvel situado em condomínio edilício de disponibilizá-lo a terceiros, por pouco tempo, por intermédio de aplicativos.
O condomínio edilício constitui uma comunhão pro diviso, também intitulada de propriedade horizontal. No condomínio edilício coexistem partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos (art. 1.331 do CC/02).
Esse regime peculiar requer a existência de uma norma que regulamente a utilização das partes comuns e exclusivas do condomínio e, assim, viabilize a convivência harmônica dos condôminos. Essa norma ou conjunto de normas é denominada convenção de condomínio.
Nesse sentido, a convenção condominial busca a conciliação da vida dentro das unidades autônomas com as regras de boa vizinhança e respeito a idêntico direito dos demais comunheiros, com objetivo complementar de organizar a administração do condomínio.
Nos termos dos arts. 1.332 e 1.334 do CC/02, a convenção deverá estipular, obrigatoriamente: (i) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; (ii) a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; (iii) o fim a que as unidades se destinam; (iv) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; (v) a forma de administração; (vi) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum para as deliberações; (vii) as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores; (viii) o regimento interno. Além dessas normas, a convenção também poderá dispor sobre outros assuntos de interesse dos condôminos (art. 1.334, caput, do CC/02).
Para o STJ, o cenário delineado evidencia que o direito de propriedade do detentor de unidade residencial localizada em condomínio edilício encontra limitações não apenas nas regras concernentes à função social da propriedade, como também nas normas constantes da convenção condominial.
Ressalta ainda, que a convenção não é imutável, de modo que, enquanto perdurar o condomínio edilício, poderá ser alterada mediante aprovação de 2/3 dos condôminos. Todavia, a alteração da destinação das unidades deve ser aprovada pela unanimidade dos condôminos (art. 1.351 do CC/02).
Destacou que a modificação da convenção com o intuito de inserir vedação à locação de unidade residencial por temporada por meio de aplicativos da internet não tem o propósito de alterar a destinação (residencial ou comercial) das unidades. Por consequência, não é necessária a unanimidade, sendo suficientes votos favoráveis de 2/3 dos condôminos.
Assim, nesta hipótese, portanto, afastou a alegação de nulidade da alteração da convenção por ausência de decisão unânime dos condôminos.
Ainda, asseverou que sobre a licitude do conteúdo da referida vedação, até o momento, não há legislação tratando da locação de imóvel situado em condomínio edilício para estreitos períodos por meio de aplicativos.
É importante mencionar que corre no Congresso Nacional, o Projeto de Lei nº 2.474/2019, que propõe a inserção do art. 50-A à Lei de Locações, contendo a seguinte previsão:
Art. 50-A. É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)
Desta forma, há um direcionamento tanto doutrinário, judicial quanto legislativo sobre essa vedação, sendo inegável que a disponibilização do imóvel condominial a terceiros, em plataforma digital e por estreitos períodos, propicia a alta rotatividade de pessoas desconhecidas no condomínio.
Esse aumento na circulação de pessoas acarreta natural insegurança aos moradores, inclusive porque os funcionários de um condomínio residencial carecem de preparo para controlar e atender mais pessoas do que o usual.
Além disso, para o STJ, pode-se apontar outras consequências como o aumento das despesas para a manutenção do condomínio e da utilização de bens de uso comum, circunstância que contribui para acelerar a sua degradação e que pode, inclusive, prejudicar o seu uso pelos moradores, em razão de as estruturas do local não terem sido planejadas para utilização por grande número de pessoas.
Concluiu que a limitação à locação por curto tempo via plataforma digital encontra, assim, alicerce no direito à segurança e salubridade dos condôminos, razão pela qual se revela legítima.
Pontuou que o desenvolvimento de novas tecnologias, especialmente no âmbito da informática, fez surgir, a par dos tradicionais, novos modelos de fornecimento de produtos e serviços, os quais são comumente denominadas de consumo colaborativo e mercado de plataformas pares.
O Airbnb, ao lado do Booking e de diversas outras plataformas digitais, seriam exemplos dessa inovação, sendo ambos voltados à facilitação da hospedagem. Através do primeiro aplicativo, que está no centro do presente debate, são oferecidas três possibilidades de alojamento: (i) o imóvel completo; (ii) quartos inteiros, sendo os demais cômodos do imóvel compartilhados com o seu proprietário ou com outros usuários e (iii) quartos compartilhados. Outrossim, o lucro é obtido mediante comissão, que consiste em uma taxa pela prestação do serviço de intermediação.
As relações que se formam nas plataformas colaborativas têm caráter triangular. Naquelas que interessam ao presente recurso, quais sejam, em que são ofertados imóveis ou ambientes de um determinado imóvel para uso temporário, de um lado, há a relação convencionada entre o ofertante (proprietário) e o site de intermediação; de outro, encontra-se o vínculo formado entre o adquirente do serviço e o site intermediador; havendo, ainda, a relação entabulada entre o proprietário do imóvel e o “hóspede”.
Cada um desses vínculos apresenta peculiaridades próprias, sendo que, no litígio julgado pelo STJ, debate-se exclusivamente o vínculo de curta duração firmado entre o proprietário do imóvel e o usuário.
O contrato de hospedagem não está regulamentado na legislação, razão pela qual é um contrato atípico, todavia é dotado de tipicidade social.
Pontua que essa espécie negocial “encerra múltiplas prestações devidas pelo fornecedor hospedeiro ao consumidor hóspede, sendo o acesso às unidades de repouso individual, apesar de principal, apenas uma parcela do complexo de serviços envolvido em referido acordo de vontades” (REsp 1734750/SP, Terceira Turma, DJe 12/04/2019).
A Lei nº 11.771/2008, a qual dispõe sobre a Política Nacional de Turismo, conceitua os meios de hospedagem nos seguintes termos:
Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.
Assim, a prestação de serviços adicionais à disponibilização do alojamento é elemento essencial para a caracterização do contrato de hospedagem propriamente dito. Sendo que mantém semelhanças com contratos para uso temporário de imóvel firmado via aplicativos da internet, ofertando serviços secundários como de internet móvel e de café da manhã. Todavia, não são capazes de caracterizar um contrato “típico”de hospedagem pela falta de exclusividade, do fim que se destina o imóvel.
Não só, o art. 24 do mesmo diploma normativo, elenca uma série de requisitos que devem ser cumpridos pelos meios de hospedagem, como a obtenção de licença de funcionamento e de licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção, além de outras autorizações a serem obtidas junto ao Poder Público.
Assim, para o STJ, à luz dessas ideias, tem-se que o vínculo estabelecido entre aquele que disponibiliza o imóvel ou parte dele por meio das plataformas virtuais e o ocupante não se enquadra, em regra, como hospedagem típica, porque inexiste o profissionalismo inerente a essa modalidade contratual. Além de não serem oferecidos, por exemplo, serviços de arrumação do quarto e de portaria, o proprietário que disponibiliza o imóvel não possui as licenças exigidas pela legislação de regência.
A Corte ainda afastou a aplicação da outra espécie contratual existente na ordem jurídica brasileira que tem por objeto vínculos que perduram por tempo reduzido é o contrato de locação por temporada, o qual é regulamentado na Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991).
Segundo prevê seu art. 48, caput:
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Assim considerando, o STJ, ao meu ver um pouco político e forçando a argumentação, afastou a tese doutrinária de que estes contratos por aplicativos se amoldaria no aluguel por temporada. Sustentando conceitos de residência e domicílio e questionando o animus do hospede em permanecer de forma por breve período de tempo e sem animus definitivo.
Argumenta nesta modalidade, assim como para os quartos de hotel ou motel, o indivíduo que reserva uma acomodação via plataforma virtual para permanecer por curto ou mesmo por curtíssimo período de tempo não tem a intenção de constituir residência com ânimo definitivo no local. Ainda assim, a simples brevidade da permanência e a finalidade específica do uso (estudo, lazer, entre outros) não descaracteriza, por si só, a residência.
Ressalta que não é possível considerar a relação jurídica como contrato de locação por temporada, por causa da formalidade exigida na lei quanto ao imóvel mobiliado, no qual o instrumento negocial deverá descrever os móveis e utensílios, bem como o estado em que se encontram. Tendo a Corte Superior, entendido tratar de formalidade específica exigida pela lei para a configuração do contrato de locação por temporada.
Desta forma, afastou contrato de locação por temporada para locações via aplicativos. Construindo a tese jurídica de que não se pode afirmar, portanto, que a vedação à disponibilização de imóvel condominial por meio de plataforma virtual retira do proprietário a possibilidade de firmar espécie de locação expressamente autorizada pela legislação.
Por fim, definiu que diante das características destacadas, o negócio jurídico tratado aproxima-se mais de um contrato atípico. Entendendo pela validade das cláusulas condominiais que limitam de forma objetiva a locação de unidades por meio de aplicativos ou afins para hospedes a curto prazo.
Isso significa, que você proprietário deve observar o regramento condominial definidos na assembleia sobre a existência ou não de regras de locações nesse sentido.
Contudo, o locador para aplicativos deve verificar a aprovação na Assembleia Condominial nos termos do Regimento Interno. Caso contrário, havendo vício na aprovação pode ser anulada.
Caso seu condomínio tenha aprovada normas nesse sentido, o proprietário deve observar as regras condominiais e se adequar ao que ficou estabelecido, lembrando que a decisão do STJ se aplica somente a aplicativos deste gênero que envolve um intermediador que divulga para qualquer pessoa interessada.
Os condônimos não estão impedidos de realizarem locações por temporadas previstas no artigo 48 Lei da Locações (Lei nº 8.245/1991). E nem o Condomínio pode normatizar contra a lei.
Caso seja locador, deve observar seu contrato de aluguel se é possível a sublocação do imóvel e as normas do seu condomínio, para que não tenha problemas como multas ou rescisões contratuais por descumprimento do contrato.